我在娱乐圈立山头 第2334节

　　奥林匹亚和约克公司，是世界上最大的私人商业地产公司，总资产200亿美元的资产值；当然，目前这家公司的负债也高达200亿美元。看似持平，但产生的利息很快就会让它破产，历史上就是今年12月破产的。

　　目前，这家公司处于‘破产保护’当中，据李齐得知的消息，里切曼希望各大商业银行再为他贷款7亿美元，并许诺将公司的20%股权（约价值40亿美元），以及伦敦的金丝雀码头项目（相当于华尔街规模）30%股权让出，将这些作为支付利息用途，并希望各大银行将本金债务推迟到五年后。

　　事实会如他所愿嘛？

　　当然不会，否则历史上也不会破产了。

　　“李先生，初次见面，请允许我保持对你的尊敬！”里切曼热情的说道。

　　他知道，花旗银行安排的这次会面，也许是自己的一个机会。

　　他早知道李齐的大名，而且最近也特意了解了一下，他发现同样是做地产的，李齐的公司资产也是近200亿美金，但负债有10亿美金，简直让人不可思议。

　　佩服是真佩服，说尊敬有些讨好的意味。

　　李齐伸出手，客气的说道：“你才是我的偶像，我非常欣赏你在纽约和伦敦的战绩，那是我梦寐以求的战绩！”.

第三千七百七十一章：象征

　　这话也是实话，抛出里切曼的‘莽汉行为’，李齐对奥林匹亚和约克公司在纽约、伦敦的战绩，是相当眼热。

　　在纽约，这家公司在1977年买下8幢摩天大厦（面积约在150万平方尺左右，每一幢都相当于香江的中环广场），其后又修建了一幢纽约地标性建筑的摩天大厦，和继续收购。

　　在伦敦，这家公司在1988年投资了伦敦的金丝雀码头，计划修建欧洲的华尔街。在后世，金丝雀码头占地面积不到1平方公里，其中办公以及零售面积达140万平方米，包括37幢高档写字楼，4座购物中心，有400余个零售店铺及300多家餐厅，各行业从业人口超过15万人。汇丰银行，花旗银行，巴克来银行，英格兰银行，渣打银行，加拿大皇家银行，瑞士信贷，摩根史坦利，每日电讯报，独立报，路透社，镜报等机构入驻了这一区域。

　　双方坐下来之后，里切曼试探性的问道：“李先生，这次会面，我们两家公司是希望达成合作。是吗？”.

　　这个时候，人人视为‘奥林匹亚约克公司’为洪水勐兽，人人知道欧美写字楼不能碰，但李齐偏偏找上门，这让里切曼非常期待。

　　李齐平静的说道：“如果是我们公司和你个人合作，我觉得应该可能。因为我知道，你的破产保护方案，大概率不会被通过。面对着众多的商业银行，大家几乎不可能达成共识。”

　　里切曼有些愠怒，这位不是明着说奥林匹亚约克公司会破产嘛！

　　不过他知道，确实有很大的可能，所以耐着性子的说道：“请问李先生，如何合作？”

　　李齐笑着说道：“如果你能将纽约的几幢写字楼，以六七成的价格出售给我们。待奥林匹亚公司破产后，我可以投资你，去伦敦拿回‘金丝雀码头’项目。”

　　话音刚落，里切曼顿时坐不住了！

　　“李先生不愧是为优秀的商人，将占便宜发挥的淋漓尽致！”

　　闻言，李齐依旧澹定的说道：“你可能有误会！曼哈顿的写字楼现在就是半价出售，也未必有人敢接手，空置率高达20%以上；总的写字楼面积，未来十年的需求都足够了。所以六七成的价格，也是我考虑你们的各家债权银行的感受，才提出来的...至于奥林匹亚约克公司的前景，其实你应该明白，各家债权银行的态度了。”

　　“而欧美商业地产，最近五年是别想恢复了；以奥林匹亚约克的巨额债务，仅利息就足以压垮你们，根本坚持不到黎明....所以，我建议里切曼先生，应该考虑更实际的，那就是完成你最得意的‘金丝雀码头’项目。”

　　“这个项目只要你能拉到足够多的资金，伦敦政府是不可能让它停摆的，它关系着伦敦的形象，也许再过五六年年，地铁便修建成功，入驻率便可达到95%以上。届时，一个欧洲的‘华尔街’便诞生了，你就是它的创始人....前提是，你得拥有足够的投资人。”

　　一番长篇大论，听得里切曼是如梦初醒，也被李齐的鸡汤灌清醒了。

　　李齐没有忽悠里切曼，是根据前世的事实，给他讲道理。

　　“李先生，会在纽约待几天？”

　　“还有两天半的时间！”

　　“需要安排考察我们在纽约的写字楼嘛？”

　　“当然可以！”

　　很快，里切曼决定先交好李齐，将关系维系好。至于这笔‘内幕交易’能不能达成，那是后面的事情。

　　毕竟他也需要考虑时间，以及得到几家商业银行的支持。

　　他甚至在想，如果以六七成的价格，出售一批写字楼，会不会可以让奥林匹亚不至于倒闭呢？

　　翌日。

　　里切曼带着李齐一行，来到公园大道245号大厦。

　　这幢大厦李齐有印象，前世海航在2017年以22亿美元的价格拿下，凭借一己之力，将纽约房地产从低谷拉了回来。不过后来海航破产，这幢大厦挂牌18亿美元都没有成交。

　　“李先生，这幢大厦始建于1967年，楼高48层，楼面面积为143万平方尺。80年代中期，才经过翻修，目前出租率为79%。”里切曼有些得意的介绍道，不过很快神情又萎靡下去。

　　李齐观察着大楼，也观察者里切曼，心里有数。

　　反正他是抱着捡便宜的心态，来收购曼哈顿的写字楼，贵了是肯定不会买的。

　　众人朝着大楼里面走去，李齐问道：“租金单价平均值是多少？”

　　他心里肯定有数，但毕竟每幢楼的租金也是不一样的。

　　里切曼不会骗李齐，因为对他没有好处。他昨天想了很久，觉得自己可能最大的希望，就是完成伦敦的‘金丝雀码头’，从中获利。当然，他现在可以说是破产了，自然也赎回不了那么大一个项目，所以就需要一大批风险投资。而李齐无疑是最好的风险投资人，他是香江的商界领袖，本身又是华人首富。

　　“目前是30美元每平方尺每年！”

　　李齐盘算了一下，合计2.5美元每平方尺每月（约20港币每平方尺），还不及香江九龙最低写字楼价格。

　　香江的写字楼目前是全球最高，超过东京，曼哈顿更不在话下，平均在30港币~60港币每平方尺每月的区间。中区的写字楼，已经达到60港币每平方尺每月，而且接下来两年之内，将暴涨至90港币以上，最高应该是交易广场的110港币每平方尺。

　　至于曼哈顿，就算互联网泡沫危机前，估计也就45港币每平方尺（年租60美元每平方尺），远不及香江。

　　重要的是，纽约的写字楼的税收比香江高，而且这些大厦都是年代久远的大厦，一次维修升级，可能就花费昂贵。

　　回报率不会太高，就算买的时机是抄底，价格也有折算。

　　不过，购买曼哈顿的大厦，是一种实力的象征；.

第三千七百七十二章：座右铭

　　同时，也是在变相交‘保护费’，毕竟新时代集团和李齐个人的明面上，都有投资数额很大的美股，为了不让人眼红，就必须来米国抄底大厦，来平衡之间的回报率高的关系。毕竟，证券的回报率实在太高了，还是得投资一些回报率中等的资产（扣除银行利息，10%~15%的回报率）。

　　一行人乘坐电梯，体验了这幢大厦，整体来说，确实是比较新的大厦。

　　不过李齐知道，奥林匹亚的另外几座大厦，搞不好四五十年代的都有。

　　纽约在1902年，就建起了一幢22层高的熨斗大厦，是当时最高的大厦。所以前世网络上给李鸿章配上帝国大厦（1931年）等建筑，来衬托李鸿章的绝望，纯粹是自媒体在蹭流量。

　　参观完曼哈顿公园大道245号，李齐又对里切曼说道：“这样一幢大厦，现在的市价是多少？”.

　　里切曼思考了一下，然后说道：“市价估计在3亿美元，但肯定没人购买！”他不想说谎话，因为以这个年轻人的聪明，以及跟着他的那群精英顾问，一看就非常的专业。

　　李齐点点头，这种大厦买卖双方非常考验契合度，因为没有一个标准。

　　若按香江的计算，单价一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售价，这幢大厦得需要3.5亿。不过呢，这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高，远不可能这样计算。

　　若是李齐出个心理价，那就是250乘以80%的出租率，再折价七成，即140美元的单价；以143万平方尺的收租面积计算，2亿美元比较合适。

　　这个价格，在1995年以前，都没有什么太大的涨幅。每年的租金纯利，未必跑得过通胀高企，回报率可能只有5%~8%。

　　考察完曼哈顿公园大道245号后，李齐又和里切曼来到餐厅，一起吃午餐。

　　席间，里切曼似乎比较在意李齐对于‘金丝雀码头’前景的看法，所以他说道：“李先生也了解过金丝雀码头项目？”

　　李齐笑着点点头，说道：“去过几次，每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了！只可惜，英国经济下滑，政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项，是最大制约这个项目成功的关键。”

　　里切曼深有同感的说道：“当年我接手这个项目时，伦敦政府信誓旦旦保证要建立1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场，最后只按计划建成了轻轨....当然，伦敦写字楼也非常低迷，也是导致现在这种情况的一个重要原因。”

　　李齐要的就是引起里切曼丢车保帅，所以继续说道：“伦敦不可能让这么大一个项目停罢，我觉得很快就会通过地铁延伸线的决议，也许是明年或者后年.....如果你能拉到足够的资金，从债权银行手中赎回它，只要再坚持五至八年，这个项目就将大获成功。”

　　里切曼说道：“话虽如此，但倘若奥林匹亚约克公司破产，我就算带领一群风险投资完成这个项目，怕是赚钱的却是投资人。”

　　李齐笑着说道：“总比什么都没有的好！你是项目的领头羊，可以为自己开高薪，也可以个人贷款加入投资。不过话又说来，你的公司也许不会那么糟糕！”

　　里切曼看着李齐，认真的说道：“李先生，你是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你，你的成功最大因素是什么？”

　　看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼，想起他当年是如何受欢迎，那些商业银行纷纷将钱送到他的手上，李齐不由得感叹，世事无常，里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。

　　“我觉得是抄底吧！”李齐说道。

　　“什么时候才是底？”里切曼连忙问道。

　　“大家都绝望了，我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，大概就是这样吧！其实，我本来今年还不想插手欧美商业地产，因为市场还不足够恐慌！”

　　里切曼苦笑道：“李先生的意思是，如果奥林匹亚倒闭，才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌！不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，非常佩服。”

　　可不就是嘛！

　　明年、后年抄底，应该才是最好的时机。

　　不过呢，若是奥林匹亚破产，其资产肯定是在债权银行手中了，他未必便宜买得到。要知道前世，奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售，花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺，至于有没有成功，李齐就不知道了。

　　估计是没有！

　　李齐安抚里切曼说道：“里切曼先生，我无意在你伤口撒盐。说起来，对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼，我并不是非常渴望投资。在我们香江，我投资的写字楼项目，每年可以有30%的回报率，全世界都找不到如此好的土壤。”

　　里切曼惊讶起来，心里感叹ZTM的是什么市场啊，回报率那么高！

　　两人聊得非常投机，特别是在金丝雀码头项目上，李齐明确表示自己可以投资，哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。

　　当然，两种投资方法不一样，倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己，他承诺：在金丝雀码头项目中，李齐可以先替他购买10%的股权，他可以在一定期限里赎回，仅需支付本金和利息即可。

　　也就说，哪怕是这个项目价格升值很多，他也只需向银行借贷，再支付李齐本金和利息。

　　里切曼顿时心头火热起来，这个条件简直太优越了！

　　奥林匹亚一旦破产，所有的资产都不属于他，他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢！

　　更何况，现在曼哈顿写字楼的价格，就是那么廉价才能卖得出去！.

第三千七百七十三章：谁更会抄底

　　和里切曼的交易，不会马上达成，里面的程序有些复杂。首先，是要里切曼下定决定；其次，这八幢大厦已经被债券银行盯上了，要想出售，势必要协商好；最后，才是双方的正式谈判。

　　李齐想购买的八幢大厦，并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦，也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。

　　这八幢大厦总计是1180万平方尺的收租面积（包括公园大道245号大厦），李齐给的心理价就是140美元每平方尺，总计16.5亿美金，合到128.8亿港币。

　　以公园大道245号大厦为例，以后可以卖给海航22亿美元，15年升值10倍。当然，这部分收入不包括期间的租金。

　　以升值空间计算，其实比香江写字楼的升值还高点了，比如说中环广场现在价格应该在80~100亿，但到2015年最高峰时，最多也就值500亿港币，升值空间也就5~6倍。

　　但考虑到租金水平、维修成本、税收，香江的写字楼赚的一塌糊涂.

　　而假如这笔交易达成，李齐相当于就用了15.1亿港币购买下一幢150万平方的大厦，比李超人在一年前购买的价格，还便宜了不少。

　　届时，谁更会抄底，香江投资者一目了然。

　　至于128.8亿港币（可能不止，138亿也可以接受）的资金来源，李齐打算用香江的物业做抵押，向汇丰、花旗等商业银行贷款80亿港币。

　　这样一来，就不担心这些银行不肯借了，因为香江的物业太值钱了。而且，新时代集团负债一成都没有了，完全不担心没有人借贷。

　　下午，李齐来到‘富利地产投资管理’公司在纽约的办公处。